Grundsteuer fürs Haus:
Alle Informationen
und Berechnung
Die Grundsteuer betrifft alle Eigentümer von Grundstücken und Gebäuden, auch Hauseigentümer. Wie wird sie berechnet, welche Faktoren spielen eine Rolle und was hat sich mit der Grundsteuerreform geändert? In diesem Artikel erfahren Sie alles Wichtige rund um die Grundsteuer.
Das Wichtigste zuerst
- Die Grundsteuer ist eine vierteljährliche Steuer auf Grundstücke und Gebäude und eine wichtige Einnahmequelle der Gemeinden.
- Alle Eigentümer müssen sie zahlen, Mieter tragen sie über die Nebenkosten.
- Seit 2025 gilt ein neues Bewertungsverfahren mit gesenkten Steuermesszahlen, je nach Bundesland gibt es unterschiedliche Modelle.
- Die Reform ist aufkommensneutral, für einzelne Eigentümer kann die Steuer steigen oder sinken.
- Die Höhe der Grundsteuer ergibt sich aus der Multiplikation von Grundsteuerwert, Steuermesszahl und Hebesatz.
- Ausnahmen gelten für öffentliche, gemeinnützige und landwirtschaftliche Grundstücke sowie für Härtefälle.
WAS IST DIE GRUNDSTEUER?
Die Grundsteuer ist eine Steuer auf Grundstücke und Gebäude, die von den Gemeinden erhoben wird. Sie ist einmal im Quartal fällig. Grundlage für die Berechnung sind der Einheitswert beziehungsweise der Grundsteuerwert, die Steuermesszahl und der Hebesatz der Gemeinde. Die Grundsteuer ist eine der wichtigsten Einnahmequellen der Kommunen und finanziert öffentliche Aufgaben wie Schulen, Straßen oder die Feuerwehr.
WER MUSS SIE ZAHLEN?
Die Grundsteuer muss von allen Eigentümern von Grundstücken und Gebäuden gezahlt werden. Dazu zählen private Haus- und Wohnungseigentümer ebenso wie Unternehmen, die Grundstücke oder Immobilien besitzen. Wenn Sie ein Haus mieten, zahlen Sie die Grundsteuer nicht direkt, da sie über die Nebenkosten auf die Mieter umgelegt werden kann. Damit stellt die Grundsteuer sicher, dass die Gemeinde laufend Einnahmen aus allen genutzten Grundstücken erhält.
WAS HAT SICH MIT DER GRUNDSTEUERREFORM 2025 GEÄNDERT?
Die Grundsteuerreform 2025 bringt ein neues Bewertungsverfahren und neue Steuermesszahlen. Seit dem 1. Januar 2025 werden alle Grundstücke nach aktuellen Werten berechnet anstelle der alten Einheitswerte. Die Steuermesszahlen wurden stark gesenkt, damit die Belastung für Eigentümer nicht sprunghaft steigt. Jedes Bundesland kann dabei eigene Modelle anwenden, was zu regionalen Unterschieden führt. Die Gemeinden behalten weiterhin die Hebesätze und können über die Grundsteuer C unbebaute Baugrundstücke höher besteuern. Ziel der Reform ist eine gerechtere Verteilung; das Gesamtsteueraufkommen soll aber gleichbleiben.
Die Grundsteuer C ist eine besondere Form der Grundsteuer, die für baureife, aber unbebaute Grundstücke erhoben werden kann. Gemeinden dürfen dafür einen deutlich höheren Hebesatz festlegen als bei der normalen Grundsteuer. Dadurch sollen Eigentümer von unbebauten Grundstücken zum Bauen bewegt und so die Schaffung von neuem Wohnraum gefördert werden. Für bebaute Grundstücke oder landwirtschaftliche Flächen gilt die Grundsteuer C nicht.
FÜHRT DIE REFORM ZU STEIGENDEN GRUNDSTEUERN?
Die Grundsteuerreform soll insgesamt aufkommensneutral sein, also das gesamte Steueraufkommen für die Gemeinden nicht steigern. Für einzelne Eigentümer kann die Steuer aber steigen oder sinken. Entscheidend sind die Lage des Grundstücks, die Größe, die Nutzung, das Bewertungsmodell des Bundeslands und der Hebesatz der Gemeinde. Besonders in gefragten Lagen mit hohen Bodenwerten müssen Eigentümer oft mit höheren Grundsteuern rechnen, während in weniger gefragten Gegenden die Belastung sinken kann.
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WANN GILT EINE IMMOBILIE FÜRS FINANZAMT ALS EINFAMILIENHAUS?
Eine Immobilie gilt für das Finanzamt als Einfamilienhaus, wenn sie nur eine Wohneinheit hat und ausschließlich von einer Familie bewohnt wird. Dazu zählen auch frei stehende Häuser oder Reihenhäuser, solange es keine zweite abgeschlossene Wohnung gibt. Sobald ein Haus über eine separate Einliegerwohnung oder eine zweite Wohneinheit verfügt, stuft das Finanzamt es als Zweifamilienhaus ein. Diese Unterscheidung ist wichtig für die Berechnung der Grundsteuer, weil unterschiedliche Steuermesszahlen angewendet werden.
WIE WIRD DIE GRUNDSTEUER BERECHNET?
Zur Berechnung der Grundsteuer werden der Grundsteuerwert mit der Steuermesszahl und anschließend mit dem Hebesatz der Gemeinde multipliziert.
Die Berechnung erfolgt in drei Schritten:
- Grundsteuerwert: Wird vom Finanzamt ermittelt und basiert seit 2025 auf aktuellen Grundstücks- und Gebäudedaten.
- Steuermesszahl: Wird bundesweit festgelegt und ist je nach Immobilienart unterschiedlich hoch, für Wohnhäuser beträgt sie beispielsweise 0,31 ‰.
- Hebesatz: Bestimmt jede Gemeinde selbst und entscheidet maßgeblich über die Höhe der endgültigen Steuer.
Die Formel lautet:
- Grundsteuer = Grundsteuerwert × Steuermesszahl × Hebesatz
BEISPIELRECHNUNGEN FÜRS EIGENHEIM AB 01.01.2025
Wie viel Grundsteuer Sie für 1.000 qm zahlen, hängt vom Bodenrichtwert, der Steuermesszahl und dem Hebesatz der Gemeinde ab. Ein 1.000 m2 großes Grundstück kann je nach Lage und Bewertungsmodell zwischen wenigen Hundert und ein paar Tausend Euro Grundsteuer jährlich kosten.
Die folgenden Beispiele zeigen, wie unterschiedlich die Belastung ausfallen kann.
| Berechnungsschritt | Baden-Württemberg (Flächenmodell) | Bayern (Flächenmodell) | Berlin (Bundesmodell) |
|---|---|---|---|
| Grundstücksgröße | 1.000 qm | 1.000 qm + 150 qm Wohnfläche | 1.000 qm |
| Grundsteuerwert | 305.000 € (1.000 qm × 305 € Bodenrichtwert) | 115 € (pauschale Flächenansätze) | 1.200.000 € (1.000 qm × 1.200 €) |
| Steuermesszahl | 1,3 ‰ | 0,50 ‰ | 0,31 ‰ |
| Steuermessbetrag | 396,50 € | 57,50 € | 372,00 € |
| Hebesatz der Gemeinde | 400 % | 350 % | 470 % |
| Jährliche Grundsteuer | 1.586,00 € | 402,50 € | 1.748,40 € |
GIBT ES AUSNAHMEN VON DER GRUNDSTEUER?
Bestimmte Grundstücke und Gebäude können ganz oder teilweise von der Steuer befreit werden, u. a.:
Öffentliche Grundstücke
Dazu zählen Flächen von Bund, Ländern oder Gemeinden, die für Schulen, Straßen, Krankenhäuser oder andere öffentliche Aufgaben genutzt werden.Gemeinnützige und kirchliche Einrichtungen
Kirchen, Kindergärten oder Grundstücke von Wohlfahrtsorganisationen können befreit sein, wenn sie ausschließlich für gemeinnützige Zwecke genutzt werden.Land- und Forstwirtschaft
Für land- und forstwirtschaftlich genutzte Flächen gelten eigene Regeln und in vielen Fällen Vergünstigungen.Härtefälle
In besonderen Situationen kann das Finanzamt eine Grundsteuerbefreiung oder einen Erlass gewähren, etwa wenn die Immobilie längere Zeit unverschuldet leersteht und keine Erträge bringt.WELCHE GRUNDSTEUER GILT IN DEN EINZELNEN BUNDESLÄNDERN?
Seit dem 1. Januar 2025 wird die Grundsteuer nach neuen Bewertungsregeln erhoben. Jedes Bundesland konnte wählen, ob es das Bundesmodell übernimmt oder ein eigenes Modell einführt. Zum Beispiel gilt für Wohnimmobilien im Bundesmodell in der Regel 0,31 ‰; bei unbebauten Grundstücken 0,34 ‰. Bayern und Baden-Württemberg haben eigene Messzahlen und Bewertungsgrundlagen. Am Ende bestimmt aber der Hebesatz der Gemeinde, wie hoch Ihre jährliche Grundsteuer tatsächlich ausfällt.
| Bundesland | Modell seit 2025 | Steuermesszahl (Wohnimmobilien) |
|---|---|---|
| Baden-Württemberg | Flächen-Faktor-Modell | 1,3 ‰ (mit Lagefaktor) |
| Bayern | Reines Flächenmodell | 0,50 ‰ |
| Berlin | Bundesmodell | 0,31 ‰ |
| Brandenburg | Bundesmodell | 0,31 ‰ |
| Bremen | Bundesmodell | 0,31 ‰ |
| Hamburg | Flächen-Lage-Modell | 0,31 ‰ (mit Lagefaktor) |
| Hessen | Flächen-Faktor-Modell | 0,31 ‰ (angepasst über Faktor) |
| Mecklenburg-Vorpommern | Bundesmodell | 0,31 ‰ |
| Niedersachsen | Flächen-Lage-Modell | 0,31 ‰ (mit Lagefaktor) |
| Nordrhein-Westfalen | Bundesmodell | 0,31 ‰ |
| Rheinland-Pfalz | Bundesmodell | 0,31 ‰ |
| Saarland | Bundesmodell | 0,31 ‰ |
| Sachsen | Bundesmodell | 0,31 ‰ |
| Sachsen-Anhalt | Bundesmodell | 0,31 ‰ |
| Schleswig-Holstein | Bundesmodell | 0,31 ‰ |
| Thüringen | Bundesmodell | 0,31 ‰ |
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